Hypotéky v roce 2025: Jaká je situace a s čím můžete počítat při koupi nového domu?

Hypoteční úvěr je pro mnohé nezbytnost, jak si pořídit vysněný domov. Jak se hypotéky pohybují v letošním roce? S čím počítat? Na co si dát pozor a čeho se naopak nemusíte obávat?

Proč se nemusíte bát hypotéky?

Když se rozhodujete o výběru vlastního bydlení, připadají v úvahu de facto dvě varianty:

1. nájemní byt
2. vlastní nemovitost

Nájemní byt každý z vás jistě zná – jeho principy jsou jednoduché – platíte měsíční částku za užívání bytu nebo domu, který nikdy nebude váš. O tom se ale rozepíšeme zase někdy později. Nyní se pojďme podívat podrobněji na hypoteční úvěry.

Hypotéka vás zavazuje jakousi dlouhodobostí. Nicméně její značnou výhodou je to, že úvěr je platba do svého. Nemovitost bude dříve nebo později vaše. A pokud neplánujete v koupeném bytě nebo domě zůstat navždy, můžete ho kdykoliv prodat a pokaždé vyděláte. Tvoříte si tak investiční možnosti. Takže hypotéka je skvělá možnost ke svobodě – a to i tehdy, když dlužíte finančnímu ústavu poměrně velký obnos.

Jaká je úroková stavba v letošním roce? 

​​Na začátku roku 2025 činila průměrná nabídková sazba podle Swiss Life Hypoindex 5,13 %, což byl mírný pokles oproti prosinci 2024, kdy vyšplhala výše sazby na 5,22 %. Postupem dalších měsíců sazba stále klesala. V únoru a březnu 2025 byl průměrný úrok 4,68 % , v červnu pak 4,56 %  a u některých bank i méně. Dle předpovědi ČNB se do konce roku nepředpokládá ani pokles, ani nárůst, je tedy ideální doba na koupi nemovitosti.

Jak tedy na to?

Pojďme se na to podívat hezky přehledně, krok po kroku. Nejprve je nutné správně zanalyzovat vaši finanční situaci. Jednoduše řečeno – kolik si můžete reálně dovolit půjčit. 

Banky v roce 2025 posuzují hlavně tyto tři ukazatele:

• DTI (Debt to Income) – tato zkratka značí celkovou výši všech vašich dluhů vůči čistému ročnímu příjmu. Obvykle můžete dosáhnout na hypotéku do 8,5 násobku čistého ročního příjmu domácnosti.
• DSTI (Debt Service to Income) – rovná se výše měsíčních splátek všech dluhů vůči vašemu čistému měsíčnímu příjmu. Horní hranice je obvykle 45 %.
• LTV (Loan to Value) – a toto je poměr mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti. Standardní hypotéky mají limit 80 %, výjimečně až 90 i 100 % (například pro pro žadatele do 36let nebo pokud máte další nemovitost na zástavu).

Vlastní prostředky

Jak bylo již řečeno výše, pokud nemáte vlastní prostředky a nevlastníte jinou nemovitost, kterou je možné dát do zástavy, bude pravděpodobně velmi obtížné úvěr získat.

Většina bank vyžaduje, abyste část kupní ceny nemovitosti pokryli z vlastních zdrojů. Nejčastěji je to 10 – 20 % hodnoty nemovitosti, v závislosti na výběru bankovní instituce.

Jak vybrat banku?

S volbou banky by vám měl umět poradit finanční poradce (u nás je tento servis samozřejmost). Nicméně hypotéku si můžete sjednat i sami – je to na vašem uvážení a zkušenostech. 

Co je důležité si předem zjistit?

• aktuální úrokové sazby,
• výši poplatků za sjednání a vedení úvěru,
• možnost mimořádných splátek,
• podmínky fixace úroku.

Se vším vám mile rádi a ochotně pomůžeme. Víme, že se jedná a složitý proces a pokud máte po ruce specialistu, jde to výrazně lépe.

Jaké dokumenty budete potřebovat?

Mezi standardní dokumenty patří:

• občanský průkaz,
• potvrzení o příjmu od zaměstnavatele a pokud jste OSVČ, tak poslední daňové přiznání,
• výpisy z účtů – většinou banky chtějí 3 – 6 měsíců zpětně,
• kompletní dokumentaci ke kupované nemovitosti (odhad nemovitosti, energetický štítek domu, kupní i rezervační smlouvu a podobně).

Podmínky čerpání:

Jakmile celý proces řádně proběhne, banka vaši žádost schválí, připraví úvěrovou smlouvu. Po jejím podpisu musíte splnit konkrétní podmínky čerpání, které obvykle zahrnují:

• zástavní právo k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí,
• pojištění nemovitosti,
• doložení vlastních prostředků pokud je to vyžadováno.
• platnou kupní smlouvu nebo návrh na vklad vlastnického práva.

Až po jejich doložení banka uvolní finanční prostředky.

Tip od developera: připravte se včas

1. Nechte si připravit předběžné schválení hypotéky, tím získáte čas a přehled o svých možnostech.
2. Konzultujte financování s odborníkem. U nás spolupracujeme s ověřenými finančními poradci, kteří vám pomohou vyjednat lepší podmínky.
3. Zohledněte celkovou splátkovou zátěž, a to nejen výši úroku, ale i pojištění, poplatky a flexibilitu úvěru.

Hypotéka je sice náročný proces, ale když se na ni krok po kroku připravíte, vše půjde snáz. Pokud si nevíte rady, určitě si sjednejte finančního poradce, který za vás vyřídí kompletní servis.